¿Banco malo? Negocio redondo para crear un gigante del alquiler con la ley a su favor

Finales del siglo XX. Nacimiento del euro. Un país acomplejado como España se metía en el pelotón de cabeza de la moneda única cumpliendo con todos y cada uno de los compromisos que fijaba el Tratado de Maastricht. Qué alegría más grande. Para casi todos. Echar al monedero la moneda única equivalía a sacar de allí las pesetas y había quien tenía muchas, muchísimas rubias de cuya procedencia era mejor no hablar. ¿Cómo hacer el cambio sin despertar a nadie con el tintineo? Pagando por las cosas lo que no valían. Así se inició la burbuja inmobiliaria. Así prendió el incremento anual en el precio de la vivienda que nadie supo, pudo o quiso parar durante casi una década porque daba empleo y plusvalías y cuyo estallido se quiere ahora amortiguar con lo que llaman banco malo. Lo que el Gobierno de Mariano Rajoy presenta como la solución a los males de España, va en realidad a institucionalizar el mecanismo que los provocó: la compra de activos, suelo y ladrillo básicamente, por encima de su precio de mercado. Objetivo: salvar a quien más se benefició de aquellos desmanes, la banca. En concreto a la banca con problemas de viabilidad, a la que se le va a cortar ese trozo pocho, para evitar, si se puede, que se venga abajo y arrastre con ella a la maltrecha economía real.

La broma está en que el Gobierno empeña su palabra, por la que poco le deben dar ya en el Monte de Piedad, a que esa estrategia se va a seguir con coste cero para el contribuyente. No hay más que leer el Real Decreto-Ley de reestructuración y resolución de entidades de crédito, el texto aprobado ayer por el Consejo de Ministros, para ver de cuántas maneras y en cuántas ocasiones se va a poder echar mano del dinero público en este nuevo salvamento a la banca.

Pero lo más llamativo es que se hable de minimizar pérdidas públicas cuando se va a compartir negocio con el sector privado, que se pretende que controle un porcentaje mayoritario del capital de la sociedad de gestión de activos con problemas (el banco malo). Dicha sociedad, será una sociedad anónima y su creación coincide con una revolución en la normativa del mercado del alquiler que va a favorecer la entrada de grandes sociedades a sacar beneficio de esa pata atrofiada hasta ahora en el mercado inmobiliario español justo cuando el negocio de compra-venta se ha hundido.

Ni el fondo de Bill y Melinda Gates, cuya ganancia se destina a fines altruistas, pone dinero en algo donde no vaya a sacar beneficio. De momento, los inversores del banco malo no van a poder obtener ganancia vendiendo los activos procedentes de las entidades financieras con problemas, porque según el RDL el objetivo son los “activos especialmente dañados”. El Gobierno, entre muchas cuestiones que tiene pendiente aclarar, no ha especificado todavía el precio al que va a comprar a bancos y cajas su suelo y ladrillo pero no tendría sentido que lo hiciese a precio de mercado, puesto que eso descubriría el agujero en la banca que precisamente se quiere tapar, esas inversiones que ya no valen lo que se pagó por ellas. Un agujero que se ha hecho insostenible debido a la morosidad, que supone ya 164.300 millones de euros (el 9,42% del total de la cartera crediticia) y procede fundamentalmente del crédito a promotores inmobiliarios, cuya tasas de impago se sitúa entre el 30% y el 50% dependiendo de la entidad.

La prueba definitiva de que la compra de activos no se va a hacer a precio de mercado está en que el Gobierno ha dado una estimación de unos 15 años para venderlos sin incurrir en pérdidas. Tampoco va la sociedad de gestión de activos a comprar la morralla de la banca al precio al que se adquirió, habría que hinchar otra burbuja de las mismas proporciones para no perder dinero y eso es algo que quizás no dudarían en hacer sufrir al contribuyente pero que un inversor privado no admitiría en ningún caso.

Para la adquisición de dichos activos problemáticos, el banco malo “no necesita consentimiento de terceros”, dice el texto de la norma, se puede “hacer mediante cualquier negocio jurídico” y “el FROB podrá exigir que, con carácter previo a su transmisión a la sociedad, los activos se agrupen en una sociedad”. ¿Y si esa sociedad se dedica al alquiler de las viviendas adquiridas? La fiscalidad es ahora más ventajosa que nunca, máxime si se crea una socimi (sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), que la nueva normativa para impulsar el mercado del alquiler ha dejado exentas de pagar impuestos por sus beneficios. Por no hablar de lo fácil que se ha puesto para el propietario de la vivienda echar al inquilino si este se retrasa diez días en el pago.

Al margen de que esto también afecta negativamente al contribuyente, por los ingresos que se dejan de percibir en las arcas públicas, y que dejándolo en manos de la iniciativa privada se pierde una oportunidad histórica de dar vivienda pública social en alquiler en un país con los desahucios disparados y tres millones de viviendas vacías, lo que está claro es que el Gobierno ha puesto cuidado en beneficiar a los futuros propietarios de los activos. Les permitirá, por ejemplo, que compren dichos activos con endeudamiento (no con dinero contante y sonante, y mira que está mal vista la deuda) y fijar como “condiciones especiales de la transmisión” que no se pueda rescindir la compra si se dan los supuestos previstos en la ley concursal, ni esté obligado a hacerse responsable de impuestos ni pagos a la Seguridad Social pendientes y ligados a los activos.

Además, la norma puede encerrar otra trampa para el ciudadano de a pie. Aunque aún no están definidos los activos que van a poder transmitirse a la sociedad de gestión, es posible que se incluyan carteras crediticias con problemas. El Código Civil establece que, cuando un crédito está en litigio, si es adquirido por un tercero el deudor puede cancelarlo pagando a este lo que abonó por él al concesionario original. Ese artículo, el 1535 del Código Civil, no podrá aplicarse en este caso.

Todo un abanico de posibilidades para hacer negocio con la vista puesta en década y media tras la que se espera que se haya recuperado el mercado tanto como para poder vender los activos al precio al que se van a comprar. La teórica buena noticia es que, tras las dos reformas financieras previas del Gobierno del PP (sí, van tres en nueve meses), la banca ha sido obligada a detraer de sus beneficios dinero suficiente para crear un colchón que cubra el 80% del precio que pagó por el suelo y alrededor del 35% de lo que pagó por la vivienda (ya sea terminada o en curso). Eso hará que, en caso de tener que incurrir en pérdidas, estas sean menores. En total, según los datos facilitados ayer por la Asociación Española de Banca (AEB), que no incluyen las cifras de Bankia ni de Caixabank, en el primer semestre del año se habrían provisionado ya 16.527 millones de euros, un 64% más que en el mismo periodo de 2011. Ese movimiento ha dejado el beneficio del sector financiero en menos de la mitad (3.196 millones) pero permite adquirir los activos a los bancos con problemas a un precio muy inferior al que se pagó sin provocar un roto. Ya está la tirita puesta.

La mala noticia es que se está forzando un ajuste en el precio de la vivienda en línea con las provisiones exigidas a la banca que afectará al ciudadano, endeudado a precios de la época de la burbuja, en un país que se acerca a los seis millones de desempleados y en el que no se obliga a la dación en pago (cancelación de la deuda con la entrega del inmueble).

El coste para el contribuyente

Sobre el coste cero para el contribuyente, el problema es cuando la provisión manda a la entidad a pérdidas, como ha ocurrido con Bankia/BFA, que según se supo ayer perdió en el primer semestre 4.448 millones debido a los 8.700 millones que tuvo que provisionar. Dichas pérdidas hicieron que el Gobierno incumpliera su palabra pocas horas después de darla. El Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), el mecanismo español de rescate de entidades, va a inyectar inmediatamente dinero en Bankia para equilibrarla tras las citadas pérdidas. Lo hace, dice, de forma transitoria, mientras llega el dinero del rescate financiero solicitado a Bruselas, que será de un máximo de 100.000 millones y cuyo primer plazo iba a llegar en julio pero sigue sin dar señales de vida.

En la norma aprobada ayer, precisamente para cumplir con las condiciones de la Unión Europea para el rescate financiero, ya aparecen otras cuantas alusiones a situaciones similares en las que es posible que haga falta utilizar dinero público. Para empezar, se amplía la capacidad de endeudamiento del FROB, que pasa de 90.000 a 120.000 millones de euros. Además se especifica que se deberá informar de la necesidad de dinero público tanto en las actuaciones tempranas, como en las reestructuraciones como en las resoluciones, una figura esta última nueva en el ordenamiento jurídico español que se crea con el fin de evitar la liquidación de ninguna entidad y orquestar un modo de que los activos de aquellas que no sean viables acaben en manos de otra entidad. De nuevo, esta fórmula va en contra del espíritu de comienzos de la crisis, cuando se vio el riesgo de las entidades sistémicas, demasiado grandes como para dejarlas caer.