El limbo de las cuentas vivienda
A partir de 2011 la deducción por adquisición de la vivienda habitual sólo se aplicará a las rentas bajas. Se puede afirmar de plano que este beneficio entrará en fase terminal al sonar las campanadas de Noche Vieja pues estará fuera del alcance de todos los que superen, como renta del año (base imponible), la cifra de 24.107,20 euros, siendo la base máxima de la deducción la cantidad de 9.040 euros anuales. Por si todo esto fuera poco, dicha base decrecerá a medida que la renta anual del contribuyente exceda de 17.707,20 euros. Se trata de una deducción placebo, ya que ni siquiera la mayoría de las rentas bajas se beneficiarán de este incentivo al no estar sujetas o estarlo en poca cuantía a retenciones previas del IRPF (que son las que absorbe la deducción).
Sin embargo, la existencia de un régimen transitorio permitirá a las personas que hubieran adquirido su vivienda habitual antes del 31 de diciembre de 2010 seguir aplicando en el futuro la normativa hoy en vigor. Adquirir significa en este contexto firmar la escritura pública de compraventa. No es lo mismo que suscribir un documento privado y pagar una cantidad a cuenta del precio total. Con esta última actividad no estamos adquiriendo la vivienda, pues la perfección de la compra de un bien inmueble exige su entrega al comprador y ésta, salvo prueba en contrario, legalmente se presume al otorgarse la escritura. Éste es el criterio que debemos tener en cuenta en la compraventa de viviendas ya terminadas.
Ahora bien, y a efectos fiscales, el verbo adquirir tiene una segunda acepción, que es construir (e incluso rehabilitar o ampliar la vivienda). Y para todas estas actividades adicionales también existe un régimen transitorio que preserva a favor de sus titulares los beneficios tributarios actuales. El régimen transitorio favorecerá igualmente, por tanto, a quienes hubiesen firmado antes de 2011 un contrato de compra sobre plano y, asimismo antes de dicha fecha, hubieran satisfecho cantidades al promotor de la edificación. Con el cumplimiento de un requisito adicional: las obras de construcción de la vivienda habitual también deberán haberse iniciado antes de que finalice el año 2010.
¿Pero qué sucede con las cuentas vivienda? Pues que el legislador no ha dispuesto ningún régimen transitorio para ellas. En consecuencia, la situación fiscal de estos inversores, a mi juicio, es doble. Por un lado, conservan los beneficios fiscales de la legislación hoy todavía vigente en relación con los saldos depositados en la cuenta hasta el 31 de diciembre de 2010 (aunque en el futuro superen los topes de renta antes mencionados). Se consolidan los derechos de estos contribuyentes siempre, claro, que hayan cumplido ya o lo hagan en el futuro sus deberes legales y los requisitos de la deducción, fundamentalmente la obligación de destinar los saldos de la cuenta a la primera adquisición de su vivienda antes del transcurso del plazo de cuatro años desde su apertura. Con la particularidad (Disposición Transitoria 10ª del Real Decreto 1975/2008) de que si dicho plazo hubiera terminado o finalizara en el período comprendido entre el 1 de enero de 2008 y el 30 de diciembre de 2010, el titular de la cuenta dispone de un tiempo adicional hasta el 31 de diciembre de 2010 “sin que ello implique la pérdida del derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual”. Esta moratoria legal, dicho sea de paso, demuestra una vez más la ingenuidad de un Gobierno que en 2008 pensaba (o al menos lo decía) que las dificultades financieras y el colapso del crédito de la economía española estarían definitivamente resueltos, a mucho tardar, a finales de 2010.
Por otro lado, las deducciones futuras de los titulares de cuentas vivienda se ajustarán al sistema legal vigente desde el 1 de enero de 2011. Es decir, los saldos que se depositen en estos instrumentos financieros sólo serán deducibles en el IRPF dentro de los límites de renta del contribuyente y de base máxima de la inversión mencionados en el primer párrafo de este artículo.
